Precio por m² de departamentos en el norte de Mérida: tabla por zona 2026
Publicado el 21 de septiembre, 2026 · Por Jerry Medina, asesor inmobiliario certificado
en el norte de Mérida, la mediana de precio por m² de departamentos va de $29,421 en Cholul/Conkal a $45,937 en Montes de Amé/Altabrisa, con Temozón Norte en $39,517/m² (corte: 19 de septiembre de 2026). La cifra exacta depende de la zona, la etapa de preventa y el metraje del modelo que comparas.
Este artículo es para ti si ya decidiste comprar un departamento en el norte de Mérida y necesitas saber si el precio que te cotizan está dentro de rango. Al terminar vas a poder ubicar cualquier cotización dentro de una tabla real, y vas a entender por qué comparar precios entre desarrollos requiere más cuidado del que parece.
Como asesor inmobiliario certificado en Yucatán, con licencia estatal vigente y más de 5 años acompañando compradores en esta zona, armé esta tabla porque no encontré una pública que explicara su propia metodología. La mayoría de los precios "por m²" que circulan en redes y portales se calculan mal, y ese error puede costarte cientos de miles de pesos en una negociación.
¿Cuál es el precio por m² de departamentos en el norte de Mérida por zona?
La mediana de precio por m² en el norte de Mérida varía 56% entre la zona más accesible (Cholul/Conkal, $29,421/m²) y la más cara (Montes de Amé/Altabrisa, $45,937/m²). La tabla desglosa las seis zonas con su rango completo, no solo el punto medio.
| Zona | Desarrollos analizados | Mediana $/m² | Mínimo $/m² | Máximo $/m² | Dispersión | m² de entrada (mediana) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cholul / Conkal | 3 | $29,421 | $27,720 | $38,571 | 15% | 61 m² |
| Dzityá | 3 | $37,000 | $34,490 | $37,298 | 3% | 50 m² |
| Temozón Norte | 23 | $39,517 | $28,571 | $60,784 | 17% | 55 m² |
| Ciudad consolidada (Chuburná / Centro) | 4 | $44,801 | $30,448 | $59,493 | 27% | 52 m² |
| Santa Gertrudis Copó / Montebello | 9 | $45,726 | $38,542 | $53,610 | 11% | 67 m² |
| Montes de Amé / Altabrisa | 8 | $45,937 | $37,803 | $54,787 | 12% | 66 m² |
Fuente: estudio propio de Jerry Medina, a partir de catálogos vigentes de 13 master brokers y comercializadoras, cruzados con fichas públicas de los desarrolladores. Corte: 19 de septiembre de 2026. Mediana general de la cartera: $43,133/m² (mínimo $27,720, máximo $60,784; muestra de 51 desarrollos de 76 catalogados).
El «m² de entrada» es la mediana de la superficie de la unidad más económica de cada desarrollo de la zona. No es el departamento más chico que existe ahí: es el tamaño típico por el que se entra a esa zona. Úsalo como referencia de cuánto espacio compra el ticket de entrada de cada zona, no como el tamaño típico de todos los departamentos ahí.
¿Por qué se usa la mediana y no el promedio?
Se usa la mediana porque uno o dos departamentos de lujo, con precios por m² muy por encima del resto, pueden inflar un promedio simple. La mediana es el valor de en medio: la mitad de los desarrollos están por debajo y la mitad por encima.
En Santa Gertrudis Copó/Montebello, el estudio incluye una unidad de 244.5 m² a $12,300,000 ($50,313/m²). Esa unidad y otras de precio alto hacen que el promedio de la zona ($47,045/m²) quede por encima de la mediana ($45,726/m²). En Cholul/Conkal pasa algo parecido: mediana $29,421/m², promedio $31,904/m² por un solo desarrollo (LIVIA) más caro que el resto.
A nivel de toda la cartera, mediana ($43,133/m²) y promedio ($42,764/m²) quedan cerca porque la muestra es más grande (51 desarrollos). Cuanto más chica es la muestra de una zona, más se nota la diferencia entre ambos números — y sin saber cuál te están dando, ni cuántos desarrollos entraron al cálculo, no puedes saber si un "precio promedio" describe la zona o un par de proyectos atípicos.
¿Por qué el precio y la superficie tienen que ser de la misma unidad?
La regla metodológica central es simple de enunciar y fácil de violar sin darse cuenta: el precio por m² solo es válido cuando el precio y el metraje que divides pertenecen exactamente al mismo modelo de departamento, no a modelos distintos del mismo desarrollo.
Es el error más común que veo en cotizaciones y publicidad. Muchos desarrollos anuncian un "precio desde" del modelo más pequeño, junto con renders del modelo más grande. Dividir ese "precio desde" entre el metraje del modelo grande da una cifra falsa.
Ejemplo ilustrativo (números redondeados, no corresponden a un desarrollo real): un proyecto anuncia "desde $2,000,000" para su modelo de 45 m², pero muestra un modelo de 80 m² en sus fotos. Dividir $2,000,000 entre 80 m² da $25,000/m², un precio que parece muy competitivo.
El problema: ese precio nunca se paga por 80 m². Se paga por 45 m² ($44,444/m² real). La diferencia entre $25,000 y $44,444 por m² es casi el doble, y es justo el tipo de comparación que hace ver "barata" una zona que no lo es.
Cuando el precio y la superficie de una unidad no se pudieron emparejar con certeza, esa pareja se excluyó del cálculo en lugar de forzarla. Por eso la muestra final es de 51 desarrollos y no de los 76 catalogados.
¿Qué tan dispersos están los precios dentro de una misma zona? El caso Temozón Norte
Temozón Norte tiene una dispersión de precio por m² del 17%, la segunda más alta del norte después de Ciudad consolidada (27%). Aunque la mediana de la zona es $39,517/m², encontrar un departamento a $28,571/m² o a $60,784/m² —ambos reales, ambos dentro de Temozón Norte— no es una anomalía, es parte del rango normal.
Esa amplitud tiene una explicación de fondo: Temozón Norte concentra 34 de los 76 desarrollos catalogados en todo el estudio, el 45% del total. Es, con diferencia, la zona con más proyectos activos, más etapas de preventa distintas y más variedad de metraje conviviendo en el mismo polígono.
Para ti como comprador, esto tiene una consecuencia práctica: en Temozón Norte, el nombre de la zona no te dice casi nada sobre el precio. Necesitas comparar el desarrollo específico contra la mediana de la zona ($39,517/m²), no contra "lo que se dice que cuesta Temozón".
¿Cómo se compara esto con el reporte Softec?
Comparado con el promedio que reporta Softec para departamentos en Mérida ($47,608/m², corte junio 2026), la mediana de la cartera propia ($43,133/m²) está un 9% por debajo. Es una referencia de orden de magnitud, no una comparación exacta, por una razón metodológica que hay que dejar clara.
El DIME (Dinámica del Mercado Inmobiliario) de Softec S.C. es un reporte de suscripción que promedia toda la plaza por segmento. Según el DIME, corte junio 2026 (2Q26): Económico $13,000/m², Medio $38,404/m², Residencial $43,420/m² y Residencial Plus $60,487/m².
La cifra de $43,133/m² de este estudio es la mediana de precios de entrada de una cartera concreta —la que comercializa Jerry Medina en el norte de la ciudad—, no un promedio de toda la plaza ni de todos los segmentos. Ambas describen el mismo mercado desde ángulos distintos: se leen juntas como referencia, no como validación matemática exacta una de otra. Que la cartera propia se ubique cerca del rango "Medio-Residencial" de Softec es consistente con el tipo de producto que domina el norte: gama media a residencial, no vivienda económica ni ultra lujo.
¿Cuál es la zona más cara y cuál la más accesible del norte?
Montes de Amé/Altabrisa es la zona más cara por mediana ($45,937/m²), seguida muy de cerca por Santa Gertrudis Copó/Montebello ($45,726/m²); Cholul/Conkal es la más accesible ($29,421/m²), con solo 3 desarrollos en la muestra. Las dos zonas más caras también tienen el m² de entrada más alto del norte (66 y 67 m²): ahí domina el metraje grande, no lo compacto.
Ciudad consolidada (Chuburná/Centro) merece mención aparte: dispersión más alta del norte (27%), de $30,448 a $59,493/m², con solo 4 desarrollos en la muestra. Con tan pocos datos, un proyecto nuevo puede mover su mediana de forma notoria.
¿Qué límites tiene este estudio?
Este estudio cubre 51 de 76 desarrollos catalogados en el norte y alrededores de Mérida, corte al 19 de septiembre de 2026; no cubre vivienda económica, zonas fuera del norte, ni precio final negociado (solo precio de catálogo/lista).
Dos zonas tienen muestras pequeñas —Cholul/Conkal y Dzityá, 3 desarrollos cada una— y una mediana sobre 3 puntos es sensible a que entre o salga un solo proyecto. Trátalas como una fotografía de este momento, no una cifra fija.
Tampoco evalúa calidad de construcción, ubicación exacta ni amenidades, variables que sí mueven el valor real y que abordo en por qué dos departamentos del mismo precio no valen lo mismo. De los 76 desarrollos catalogados, 25 se excluyeron del cálculo por no poder emparejar con certeza precio y superficie de la misma unidad. Prefiero un dato incompleto a uno falso.
Mi lectura como asesor
En campo, lo que más veo es gente comparando el "precio desde" de un desarrollo contra el "precio total" de otro, sin fijarse en el metraje. Esta tabla no reemplaza una visita ni la ficha técnica, pero sí da un rango contra el cual medir cualquier cotización.
La dispersión alta tampoco es mala noticia por sí sola: en Temozón Norte, con 45% de todo lo catalogado concentrado ahí, esa variedad es también la razón por la que casi cualquier presupuesto encuentra una opción, siempre que sepas en qué punto del rango estás parado.
Ventajas de usar el precio por m² como referencia
- Permite comparar de forma objetiva desarrollos con precios de lista muy distintos, siempre que compares metraje de la misma unidad.
- Ubica de inmediato si una cotización está por encima o por debajo de la mediana de su zona: un argumento de negociación.
- Expone cuando un "precio bajo" en realidad corresponde a un metraje menor, no a una zona más barata.
- Distingue entre "esta zona es cara" y "este desarrollo es caro dentro de una zona con rango amplio".
Riesgos y límites de usar solo el precio por m²
- Un precio por m² bajo puede esconder metrajes chicos, pisos bajos, mala orientación o entregas lejanas: no es sinónimo automático de buen negocio.
- Las medianas de zonas con pocos desarrollos (Cholul/Conkal, Dzityá) pueden cambiar rápido si entra o sale un proyecto.
- Esta tabla usa precios de lista, no el precio final negociado ni las condiciones de pago, que pueden cambiar el costo real.
- Comparar zonas sin considerar amenidades, cuota de mantenimiento y calidad de construcción da una imagen incompleta del valor real.
En resumen
- La mediana de precio por m² en el norte de Mérida va de $29,421/m² (Cholul/Conkal) a $45,937/m² (Montes de Amé/Altabrisa), con Temozón Norte en $39,517/m² (corte: 19 de septiembre de 2026).
- Se usa mediana y no promedio porque uno o dos departamentos de lujo distorsionan el promedio simple de una zona.
- El precio por m² solo es válido si el precio y la superficie corresponden exactamente al mismo modelo; dividir precios y metrajes de modelos distintos da cifras falsas.
- Temozón Norte tiene 17% de dispersión y concentra el 45% de todo lo catalogado (34 de 76 desarrollos): el nombre de la zona por sí solo no predice el precio.
- La cifra propia ($43,133/m²) está 9% por debajo del promedio de Softec ($47,608/m², corte junio 2026), pero son metodologías distintas: mediana de una cartera concreta contra promedio de toda la plaza.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio promedio por m² de un departamento en el norte de Mérida?
La mediana de la cartera analizada es de $43,133/m², con un rango de $27,720 a $60,784/m² según zona y desarrollo (corte: 19 de septiembre de 2026). El promedio simple de la misma muestra es de $42,764/m², muy cercano por la amplitud de la muestra.
¿Cuál es la zona más cara del norte de Mérida por metro cuadrado?
Montes de Amé/Altabrisa, con mediana de $45,937/m², seguida muy de cerca por Santa Gertrudis Copó/Montebello ($45,726/m²). Ambas tienen también el metraje de entrada más alto del norte, 66 y 67 m² respectivamente, lo que confirma que ahí domina el departamento de metraje grande.
¿Cuál es la zona más accesible del norte de Mérida por metro cuadrado?
Cholul/Conkal, con mediana de $29,421/m², aunque el estudio solo incluye 3 desarrollos ahí. Con una muestra tan chica, conviene tratar esa cifra como referencia inicial, no como dato definitivo, y confirmar contra cotizaciones actuales antes de decidir.
¿Por qué los precios dentro de Temozón Norte varían tanto?
Porque concentra 34 de los 76 desarrollos catalogados (45% de la oferta), con proyectos en distintas etapas de preventa y metrajes muy variados conviviendo en el mismo polígono. Su dispersión es de 17%, con precios reales desde $28,571 hasta $60,784/m².
¿Cómo se calculó el precio por m² de este estudio?
A partir de catálogos vigentes de 13 master brokers y comercializadoras, cruzados con fichas públicas de los desarrolladores, calculando precio por m² solo cuando precio y superficie correspondían a la misma unidad. Las parejas inconsistentes se excluyeron en lugar de estimarse.
¿Es lo mismo esta cifra que el precio por m² que reporta Softec?
No exactamente. La de este estudio es la mediana de precios de entrada de una cartera concreta; la de Softec (DIME, corte junio 2026) es un promedio de toda la plaza por segmento. Ambas sirven como referencia de orden de magnitud, no como el mismo cálculo.
Fuentes
- Estudio propio de precio por m² sobre 51 departamentos de la cartera de Jerry Medina. Corte: 19 de septiembre de 2026.
- DIME (Dinámica del Mercado Inmobiliario), Softec S.C., plaza Mérida, corte junio 2026. Cifras citadas con atribución.
- Licencia de asesor inmobiliario verificable en el Registro Estatal Público de Asesores Inmobiliarios (INSEJUPY).